La fattura elettronica per il condominio: cosa c'è da sapere

Maggio 2019

 

 

La fattura elettronica per il condominio: cosa c'è da sapere

 

Gli obblighi dei fornitori e quelli dell'amministratore condominiale di fronte alla fatturazione elettronica

 

 

L'entrata in vigore dell'obbligo della fattura elettronica dal 1° gennaio 2019 comporta cambiamenti anche per i condomini nella gestione dell'amministrazione. La nuova legge ha impatto soprattutto sui fornitori che effettuano cessioni di beni e prestazioni di servizi nei confronti dei condomini, ed è bene che l'amministratore sia al corrente degli obblighi rispetto al condominio e agli operatori coinvolti in rapporti di lavoro. Cerchiamo di capirne di più.

 

COME FUNZIONA LA FATTURAZIONE ELETTRONICA IN CONDOMINIO?

Se considerato destinatario della fattura elettronica, ovvero nelle operazioni cosiddette "passive", il condominio viene considerato al pari di un consumatore finale. Pertanto, non è sottoposto all'obbligo di emettere fattura elettronica, né di avvalersi di un codice destinatario, e non è tenuto ad attivare un indirizzo di posta elettronica PEC.

 

Salvo rari casi, si tratta di un soggetto giuridico privo di partita Iva (a cui viene attribuito un codice fiscale). Dunque gli obblighi introdotti dalla legge a partire dal 1° gennaio 2019 non riguardano il soggetto condominiale: riguardano invece i fornitori di servizi, che hanno degli obblighi nei confronti del condominio con cui intrattengono rapporti di lavoro.

 

LE OPERAZIONI IN CONDOMINIO CON L'OBBLIGO DI FATTURA ELETTRONICA

Chi svolge lavori o fornisce servizi per un condominio ed è titolare di partita Iva deve seguire le regole riguardo la e-fatturazione decretate dall'Agenzia delle Entrate, che si possono consultare qui sul sito ufficiale. Se ad esempio un'impresa svolge lavori di ristrutturazione presso un edificio, dovrà emettere fattura elettronica attraverso il sistema di interscambio (SDI) predisposto dalla AE.

 

Il provvedimento n. 89757 del Direttore dell’Agenzia delle Entrate del 30 aprile 2018 spiega che il fornitore è tenuto a rilasciare al cliente consumatore finale "copia informatica o analogica della fattura elettronica, comunicando contestualmente che il documento è messo a sua disposizione dal SDI nell’area riservata del sito web dell’Agenzia delle entrate" e indica le modalità da seguire in questo caso. Le fatture emesse nei confronti del condominio vanno compilate secondo questi principi:

  • riportare il codice fiscale del condominio nell’apposito campo dell’identificativo fiscale del cessionario/committente

  • indicare il codice convenzionale "0000000" nel campo "codice destinatario" della fattura elettronica

  • inviare la fattura elettronica al SDI

  • consegnare una copia della fattura elettronica, in formato digitale (tipicamente un file pdf inviato via email) o analogico (in cartaceo). Al condominio dovrà essere esplicitamente indicato che si tratta della copia della fattura trasmessa.

 

GLI OBBLIGHI DELL'AMMINISTRATORE E LE BUONE PRATICHE

La fatturazione elettronica comporta adempimenti amministrativi che potrebbero essere impegnativi per chi si occupa di amministrazione condominiale. Ecco perché, al di là dell'esenzione dalla e-fattura da parte di un condominio, un amministratore potrebbe trovare più utile adeguare le pratiche secondo le indicazioni della legge.

Ad esempio, nonostante la mancanza dell'obbligo di attivare una PEC condominiale, l'amministratore può comunque richiederla, per gestire in modo più sicuro e ufficiale le comunicazioni relative alla fatturazione elettronica. Può anche richiedere un codice destinatario da un provider accreditato per la ricezione delle fatture elettroniche. Questo permetterà di accedere all'area privata del sistema di interscambio, di consultare facilmente i documenti contabili e di scaricare l'originale delle fatture. Potrà anche verificare in tempo reale il contenuto dei documenti e segnalare velocemente gli eventuali errori, evitando lungaggini e incomprensioni.

Per poterlo fare l'amministratore dovrà fare richiesta delle credenziali presso Fisconline per ogni singolo condominio in amministrazione. L'amministratore, in quanto titolare di partita Iva, dovrà emettere le fatture riguardanti la sua attività professionale nei confronti del condominio assolvendo alle indicazioni della legge in merito.

 

E-FATTURAZIONE: COME SI CONSERVANO I DOCUMENTI?
L'amministratore di un condominio che non è titolare di partita Iva (ossia la maggior parte) non sarà obbligato alla conservazione delle fatture elettroniche ricevute (DM 17/06/2014). Chi invece segue condomini titolari di partita Iva è obbligato alla conservazione. Come per gli altri soggetti simili, può aderire al servizio di conservazione gratuito messo a disposizione dall’Agenzia delle Entrate, che può attivare dalla propria area personale del servizio "Fatture e corrispettivi". Oppure, come detto, può utilizzare i servizi messi a disposizione da un provider privato.