Maggio 2020
L'emergenza dovuta al Covid-19 impone un nuovo modo di gestire gli adempimenti relativi all'amministrazione condominiale. Decisioni di ogni tipo relative ai condòmini, alle comunicazioni, alle assemblee e alle pratiche amministrative devono essere condotte a norma di legge e sempre entro i termini, ma tutte queste operazioni vanno portate avanti secondo nuove regole. Il legale rappresentante del condominio si ritrova a dovere seguire diversi obblighi nell'adempimento dei suoi compiti e la violazione può comportare sanzioni amministrative e penali, fino alla revoca dell'incarico.
Andiamo a vedere come cambiano gli obblighi di un amministratore secondo le nuove disposizioni vigenti in Italia.
Attività e spostamenti
Nonostante la pandemia non cambiano i compiti di un amministratore, che ha l'obbligo di mantenere gli edifici in buone condizioni e provvedere a risolvere i problemi condominiali. Inoltre deve predisporre, consegnare e fare approvare dall’assemblea i rendiconti preventivi e consuntivi.
Secondo la disposizione governativa del 15 marzo 2020, durante il periodo di quarantena da Covid-19 l'amministratore di condominio può svolgere la propria attività da casa, oppure anche recandosi nel proprio studio (pur se ubicato in altro comune rispetto a un edificio rappresentato), ma solamente per attività impossibili da espletare nella propria abitazione. È anche possibile chiedere ai collaboratori di andare in ufficio, assicurandosi che la distanza fra le postazioni di lavoro sia di oltre un metro.
Nel caso di guasti in un edificio, l'amministratore ha facoltà di raggiungere lo stabile per verificare eventuali problemi. Rimane l’obbligo di avere con sé l’autocertificazione con l'indirizzo di destinazione da esibire alle forze dell’ordine.
La tutela della salute
Salute, privacy dei cittadini e compiti dell'amministratore sono tutti aspetti tutelati dalle leggi italiane, a cui si sommano le nuove norme predisposte in seguito alla pandemia del Coronavirus, che vanno osservate in modo attento per il bene della comunità.
Le misure per evitare il contagio e la conseguente diffusione del virus vanno considerate chiaramente un interesse legittimo della popolazione italiana e la tutela della salute deve essere garantita in ogni comunità, condomini compresi.
Questo aspetto generale viene garantito dagli articoli 2 e 32 della Costituzione, che esprimono il diritto inderogabile alla salute come interesse della collettività; a questi si aggiunge la sentenza della Corte di Cassazione n. 3691 del 13 febbraio 2020, che afferma che la garanzia della dignità personale deve comprendere anche la salute psichica della persona oltre a quella fisica.
La privacy
Per completare il quadro normativo generale, al rispetto delle norme sulla salute si aggiunge il diritto della privacy. Con nota del 19 marzo 2020, il Comitato europeo per la protezione dei dati ha precisato che le norme del GDPR del 2016 non ostacolano l'adozione di misure per il contrasto della pandemia. Di fatto, secondo le disposizioni della Corte di Giustizia UE n.708 e 496, è autorizzata la comunicazione dei dati personali se si persegue la necessità di un legittimo interesse dei terzi.
Le comunicazioni ai condomini
Per una gestione corretta del condominio in questa fase, un amministratore deve tenere conto che il trattamento dei dati deve essere sempre conforme ai principi di trasparenza e coerenza, trovando un equilibrio fra il rispetto della privacy e l'interesse alla salute della collettività.
Se uno dei condòmini, ad esempio, viene accertato come positivo al Covid-19, l’amministratore ha l'obbligo di darne comunicazione ai residenti nello stabile, pur senza indicare il nominativo, a meno che non ne siano già a conoscenza. Contestualmente si deve provvedere alla immediata sanificazione di tutte le cose condominiali. In questo senso l’amministratore può anche richiedere un acconto per fare fronte alle spese necessarie.
Nel caso di lavori di manutenzione, essendo le imprese e i loro dipendenti enti terzi rispetto ai condomini, si può riferire a esse se all’interno dello stabile si siano verificati contagi solo con autorizzazione scritta di tutti i diretti interessati.
Nel caso di danni e incidenti sul lavoro, qualora un amministratore non avesse messo in atto tutte le misure di cautela, è ritenuto responsabile. Ad esempio, in qualità di datore di lavoro, ha l'obbligo di far sanificare tutte le parti comuni di un edificio e di segnalare ai condomini se il prestatore di lavoro del condominio è affetto da Covid-19, preavvertendolo allo scopo di adottare tutte le cautele necessarie ad evitare il contagio.
La gestione delle assemblee
Essendo vietati gli assembramenti, sono sospese le riunioni di assemblea condominiale, anche per l'impedimento a spostarsi fuori dal proprio comune. L'amministratore può così rinviare le convocazioni delle assemblee al momento in cui sarà legalmente possibile.
Ma può anche, se le condizioni lo consentono, organizzare assemblee da svolgere in remoto grazie all'utilizzo di strumenti tecnologici adeguati. In questo caso è necessario, per evitare successive impugnazioni, che tutti i condomini abbiano la possibilità di accedere agli strumenti per le videoconferenze e che il presidente dell’assemblea possa accertare costantemente che tutti siano sempre collegati e che nessuno si allontani dal proprio computer.
Spazi comuni e manutenzione
In ottemperanza al decreto che vieta gli assembramenti, l'amministratore può consigliare ai condomini un uso limitato degli spazi comuni e dell'ascensore. Deve in ogni caso preoccuparsi di fare effettuare scrupolosamente la pulizia delle parti comuni e degli impianti dell'edificio e provvedere alla sanificazione a garanzia degli abitanti.
Salvo blocco totale del comparto edilizio, in caso di lavori di manutenzione urgenti è possibile autorizzare l'esecuzione (art. 1135, II comma, cod. civ.); non fosse possibile, la decisione va rimessa alla prima assemblea utile. Anche lavori di manutenzione ordinaria come quelli di pulizia e sanificazione sono sottoposti al decreto governativo che può impedirne lo svolgimento. Restano possibili in ogni caso i lavori di sanificazione atti a rendere sicuri gli ambienti per la presenza umana: dato che i virus possono persistere su alcuni tipi di superfici, il Ministero della Salute precisa che si possono prevedere adeguate procedure di sanificazione con aziende certificate.