Il ruolo del terzo responsabile nella gestione della centrale termica

Il condominio può trasferire la gestione della centrale termica a un terzo gestore, che deve assolvere alcuni obblighi. Scopriamo quali

 

 

Fino al 2013 la responsabilità dell'impianto termico del condominio era affidata esclusivamente all'amministratore. Data la complessità dell'incarico, il decreto del Presidente della Repubblica n.74 del 16 aprile 2013, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale, ha introdotto anche la possibilità di affidare a un gestore terzo "l'esercizio, la conduzione, il controllo e la manutenzione dell'impianto e il rispetto delle disposizioni di legge in materia di efficienza energetica". Deve essere l'assemblea condominiale a deciderlo, trasferendo l'incarico al cosiddetto terzo responsabile, mediante contratto scritto.

 

Chi è il terzo responsabile
Può essere una persona fisica o giuridica in possesso dei requisiti previsti dalle normative vigenti (previste dal decreto del Ministro per lo Sviluppo Economico 22 gennaio 2008, n. 37) e di capacità tecnica, economica e organizzativa. Oltre a questo, il responsabile deve essere in possesso di alcuni requisiti a fronte del tipo di impianto che va a gestire. Per la conduzione di impianti con potenza maggiore di 232 kW il gestore deve disporre di apposito patentino. Per impianti superiori a 350 kW il terzo responsabile deve obbligatoriamente essere in possesso della UNI EN ISO 9001 o SOA nelle categorie OG 11 oppure OS 28. Se l'impianto contempla la presenza di macchine frigorifere, è necessario il patentino da frigorista e la certificazione FGAS. Se invece utilizza fonti di energia rinnovabili, è obbligatorio avere frequentato i corsi abilitanti FER.

 

I suoi compiti

Il terzo responsabile deve assolvere agli stessi compiti che altrimenti spetterebbero all'amministratore. Diventa cioè il responsabile dell'esercizio, della manutenzione ordinaria straordinaria e delle verifiche di efficienza energetica. Risponde davanti alla legge per ogni eventuale inadempienza, soprattutto in materia di sicurezza e tutela dell'ambiente: uno dei suoi compiti è quello di provvedere al contenimento dei consumi energetici.

 

Impianto a norma

È bene sapere che questo tipo di incarico può essere conferito solo in presenza di un impianto conforme e a norma; in caso contrario il contratto deve prevedere l'obbligo di messa a norma del sistema termico. In caso di inadempienza su questo aspetto, ad esempio a causa di problemi tecnici, il gestore deve comunicare tempestivamente in forma scritta all'amministratore l'esigenza di effettuare gli interventi.

I doveri reciproci
Per la mesa a norma dell'impianto affidato a terzi, l'amministratore dovrà convocare immediatamente l'assemblea per autorizzare, tramite delibera, l'effettuazione delle opere con l'individuazione della relativa copertura economica. La delibera dell'assemblea dev'essere votata entro 10 giorni dalla comunicazione realizzata dal terzo responsabile all'amministratore.

 

Decadenza della responsabilità

Passata la scadenza senza delibera, la delega al terzo responsabile viene a decadere. Il delegato dovrà informare della decadenza l'ente preposto ai controlli, specificandone i motivi. Il verificarsi di questa situazione riporta la responsabilità dell'impianto in capo all'amministratore.

 

Le sanzioni

In caso di mancati adempimenti, il terzo responsabile può incorrere in sanzioni amministrative. Essendo responsabile di tutte le carenze normative dell'impianto, è sottoposto ai provvedimenti previsti dal comma 5 dell’art. 15 del decreto legislativo del 19 agosto 2005, numero 192, che indicano sanzioni pecuniarie da 500 a 3.000 euro.