Detrazioni fiscali condominio
Detrazioni e Superbonus Condominio: tutto quello che c'è da sapere
Le agevolazioni fiscali (ecobonus, superbonus e sismabonus) sono valide per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2021; solo per gli istituti autonomi case popolari le detrazioni sono prorogate per i lavori effettuati fino al 30 giugno 2022.
Gli interventi condominiali che danno diritto al maxi incentivo previsto dal Decreto Rilancio sono:
a) interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e incliante che interessano l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio. I materiali isolanti utilizzati devono rispettare i criteri ambientali minimi stabiliti dal decreto dell’11 ottobre 2017 firmato dal ministro dell’Ambiente e della tutela del territorio e del mare. La detrazione spetta per una spesa massima di:
• 40.000 € per unità immobiliari per edifici composti da due a otto unità immobiliari
• 30.000 € per unità immobiliare per edifici composti da più di otto unità immobiliari.
b) interventi sulle parti comuni degli edifici per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria a condensazione, con efficienza almeno pari alla classe A, a pompa di calore, inclusi gli impianti ibridi o geotermici, anche abbinati all’installazione di impianti fotovoltaici e relativi sistemi di accumulo, o con impianti di microcogenerazione. La detrazione spetta per una spesa massima di:
• 20.000 € per unità immobiliari per edifici composti da due a otto unità immobiliari
• 15.000 € per unità immobiliare per edifici composti da più di otto unità immobiliari.
c) tutti gli interventi antisismici previsti dall’attuale sismabonus per le zone a rischio sismico 1, 2 e 3. La detrazione è riconosciuta anche per la realizzazione di sistemi di monitoraggio strutturale continuo a fini antisismici.
La maxi detrazione si applica anche all’installazione di:
• impianti solari fotovoltaici per una spesa massima di 48.000 euro e comunque entro il limite di spesa di 2.400 euro per ogni kWp a condizione che l’installazione sia eseguita congiuntamente ad uno degli interventi indicati al punto a), b) e c). Inoltre, per ottenere la maxi detrazione, occorre cedere in favore del Gestore dei Servizi Energetici (GSE) l’energia non auto-consumata in sito e non percepire altri incentivi pubblici. Il limite di spesa scende a 1.600 € per ogni kWp in caso di nuove costruzioni o riqualificazione profonde.
• sistemi di accumulo per una spesa massima di 48.000 euro e comunque nel limite di spesa di 1.000 euro per ogni kWh a condizione che l’installazione sia eseguita congiuntamente ad uno degli interventi indicati al punto a), b) e c);
• infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici a condizione che l’installazione sia eseguita congiuntamente ad uno degli interventi indicati al punto a), b).
In generale la detrazione del 110% si applica a tutti gli altri interventi di efficientamento energetico (ecoBonus) nei limiti di spesa previsti per ciascun intervento a condizione che siano eseguiti congiuntamente ad almeno uno degli interventi indicati al punto a), b).
I produttori dei materiali edili utilizzati per l’isolamento devono dichiarare il rispetto dei seguenti requisiti:
• disassemblabilità: almeno il 50% peso/peso dei componenti edilizi e degli elementi prefabbricati, escluso gli impianti, deve essere sottoponibile, a fine vita, a demolizione selettiva ed essere riciclabile o riutilizzabile. Di tale percentuale, almeno il 15% deve essere costituito da materiali non strutturali
• materia recuperata o riciclata: il contenuto di materia recuperata o riciclata nei materiali utilizzati per l’edificio, anche considerando diverse percentuali per ogni materiale, deve essere pari ad almeno il 15% in peso valutato sul totale di tutti i materiali utilizzati. Di tale percentuale, almeno il 5% deve essere costituita da materiali non strutturali
• sostanze pericolose: nei componenti, parti o materiali usati non devono essere aggiunti intenzionalmente:
o additivi a base di cadmio, piombo, cromo VI, mercurio, arsenico e selenio in concentrazione superiore allo 0.010% in peso
o sostanze identificate come «estremamente preoccupanti» (SVHCs) ai sensi dell’art.59 del Regolamento (CE) n. 1907/2006 ad una concentrazione maggiore dello 0,10% peso/peso sostanze o miscele classificate o classificabili con le indicazioni di pericolo specificate dal decreto
Gli interventi, nel complesso, devono assicurare il miglioramento di almeno 2 classi energetiche dell’edificio da dimostrare mediante l’attestato di prestazione energetica (A.P.E), ante e post intervento, rilasciato da tecnico abilitato nella forma della dichiarazione asseverata.
Per gli immobili in classe A3 è sufficiente il salto di una sola classe.
In questo caso saranno applicate le detrazioni ordinarie con i massimali previsti per ciascuna tipologia di intervento con eventuale cessione del credito o sconto diretto in fattura.
Il credito d’imposta al 110% può essere richiesto da:
a) condomìni;
b) persone fisiche al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa, arti e professioni, su unità immobiliari;
c) istituti autonomi case popolari (IACP);
d) cooperative di abitazione a proprietà indivisa;
e) associazioni no profit e organizzazioni di volontariato;
f) associazioni e società sportive dilettantistiche (per interventi limitati al rifacimento degli immobili/spogliatoi).
• Per le persone fisiche la detrazione fiscale è prevista per un massimo di due unità immobiliari, fermo restando il riconoscimento delle detrazioni per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell’edificio
• Sono escluse dall’incentivo le abitazioni di lusso come abitazioni di tipo signorile (classe A/1), abitazioni in ville (classe A/8) e castelli e palazzi di eminente pregio storico o artistico (classe A/9).
• Le spese per le opere provvisionali e accessorie strettamente funzionali alla realizzazione degli interventi (es. ponteggi, nuove soglie o davanzali, rifacimento intonaci, balconi, pluviali, etc.)
• Le spese relative alle prestazioni professionali, comprese quelle necessarie per la realizzazione degli interventi agevolati e quelle sostenute per acquisire la certificazione energetica, per il rilascio delle attestazioni, delle asseverazioni e del visto di conformità
• Le spese di smaltimento o bonifica di impianti di climatizzazione invernale esistenti
• Le spese per infissi e installazione di schermature solari purché i lavori siano eseguiti contestualmente a quelli sulle parti opache dell’involucro dell’edificio
Il limite di spesa si riferisce a ciascuna unità immobiliare di cui si compone il fabbricato e ad ognuna delle pertinenze. Ad esempio, se l’edificio è composto da 5 unità immobiliari e 3 pertinenze autonomamente accatastate (es. box, cantina, soffitta), la detrazione è calcolata su un importo massimo di spesa di 320.000 euro (40.000 euro x 8 unità).
I soggetti che sostengono, negli anni 2020 e 2021, le spese per gli interventi previsti dal Decreto Rilancio possono optare, alternativamente:
a) per l’utilizzo diretto della detrazione fiscale nella dichiarazione dei redditi
b) per uno sconto in fattura fino a un importo massimo pari al corrispettivo dovuto
c) per la cessione del credito d’imposta ad altri soggetti, ivi inclusi istituti di credito e altri intermediari finanziari
Oltre agli interventi che beneficiano della maxi detrazione al 110% è possibile optare per lo sconto o la cessione del credito anche per i seguenti interventi:
• recupero del patrimonio edilizio (bonus ristrutturazione edilizia);
• interventi di efficienza energetica (ecoBonus);
• adozione di misure antisismiche (sismaBonus);
• recupero della facciata degli edifici esistenti (bonus facciate);
• installazione di impianti fotovoltaici;
• installazione di colonnine per la ricarica dei veicoli elettrici.
Con la cessione del credito occorre pagare interamente la somma dovuta, prima di poter usufruire del rimborso, mentre con lo sconto diretto sui lavori, il condominio deve versare unicamente l’importo dei lavori al netto dello sconto.
• Ai fini dell’opzione per la cessione o per lo sconto in fattura è necessario richiede il visto di conformità dei dati relativi alla documentazione che attesta la sussistenza dei presupposti che danno diritto alla detrazione d’imposta.
• Il visto di conformità può essere rilasciato dai professionisti iscritti nell’albo dei dottori commercialisti e degli esperti contabili; dai professionisti iscritti nell’albo dei consulenti del lavoro, dai responsabili dell’assistenza fiscale (RAF) e dei Centri di Assistenza Fiscale (CAF).
• L’opzione relativa alla cessione/sconto del credito può essere esercitata in relazione a ciascuno SAL.
• I SAL possono essere al massimo due per intervento e deve riferirsi ad almeno il 30% dell’intervento.
• il condòmino in sede di delibera condominiale o mediante successiva dichiarazione entro il 31 dicembre del periodo d’imposta di riferimento, deve comunicare all’amministratore i dati dell’avvenuta cessione, l’accettazione del cessionario e i dati identificativi (dati anagrafici o denominazione) e il codice fiscale o la P.IVA propri e dello stesso cessionario;
• l’amministratore del condominio deve:
- comunicare anno per anno (entro il 28 febbraio) all’Agenzia delle Entrate, a pena di inefficacia della cessione del credito, i dati del cessionario e la sua accettazione del credito ricevuto, nonché l’importo dello stesso, spettante sulla base delle spese sostenute dal condominio entro il 31 dicembre dell’anno precedente;
- consegnare al condòmino la certificazione delle spese a lui imputabili, indicando il protocollo telematico con il quale ha effettuato la comunicazione all’Agenzia;
• l’Agenzia delle Entrate:
- rende visibile nel “Cassetto fiscale” del cessionario il credito d’imposta che gli è stato attribuito e che potrà utilizzare solo a seguito della relativa accettazione (con le funzionalità rese disponibili nel suo “Cassetto fiscale”);
- rende visibili nel “Cassetto fiscale” del cedente l’accettazione del credito d’imposta da parte del cessionario.
• l’attestato di prestazione energetica (APE), finalizzato ad acquisire i dati relativi all’efficienza energetica dell’edificio. L’attestato deve essere redatto prima e dopo l’esecuzione degli interventi da un tecnico esterno e conservato dal contribuente. L’attestato APE per edifici con più unità immobiliari sono detti «convenzionali» e viene calcolato come «media ponderata» dell’APE di ogni unità immobiliare
• l’asseverazione da parte di un tecnico abilitato o del direttore dei lavori, che consente di dimostrare che l’intervento realizzato è conforme ai requisiti tecnici richiesti
• l’attestazione di congruità dei costi dei lavori eseguiti rispetto ai listini di riferimento (prezziari regionali/provinciali ovvero prezziario DEI – Tipografia del Genio Civile)
• la scheda informativa relativa agli interventi realizzati, redatta secondo lo schema riportato nell’allegato E o F del “Decreto edifici” (D.M. 19 febbraio 2007). La scheda deve contenere: i dati identificativi del soggetto che ha sostenuto le spese e dell’edificio su cui i lavori sono stati eseguiti, la tipologia di intervento eseguito e il risparmio di energia che ne è conseguito, nonché il relativo costo, specificando l’importo per le spese professionali e quello utilizzato per il calcolo della detrazione.